Verberg het menu

Grondbeleid

Grondbeleid van een gemeente is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. De gemeente geeft in deze paragraaf een overzicht van lopende, af te ronden en toekomstige projecten. Tevens wordt aangegeven de vorm waarin zij worden uitgevoerd, de financiële consequenties van de projecten, de prioritering  en de manier van control en beheersing. Ook de kaders van het grondbeleid zijn in deze paragraaf opgenomen. 

Beleid

In de raadsvergadering van 21 december 2006 is de nota Grondig Uden en Veghel (PDF, 387.6 kB)(2006) vastgesteld. Hierin staan de algemene uitgangspunten en doelstellingen voor het grondbeleid, alsmede de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid. Op 11 februari 2010 is hierop vanwege de invoering van de grondexploitatiewet per 1 juli 2008 en de Interimstructuurvisie Uden ( ISVU ) 2009-2015 een aanvulling (PDF, 251.5 kB)vastgesteld. Op 17 december 2015 is door de Raad de omgevingsvisie vastgesteld. Dit is een herziening van de oude structuurvisie in de stijl van de nog in te voeren Omgevingswet. 

De gemeente Uden voert thans geen actief grondbeleid meer. Dit is besloten bij de vaststelling van het Actieplan gebiedsontwikkeling in september 2011. De gemeente hanteert een marktconform grondprijsbeleid en kostenverhaal bij particuliere initiatieven vindt bij voorkeur plaats via te sluiten privaatrechtelijke overeenkomsten. In de loop van 2016 zal in navolging van de nieuwe omgevingsvisie ook een herziening van de Nota grondbeleid plaatsvinden.

Verantwoording

Vanwege de verminderde afzet van woningbouwgrond en bedrijfsterreinen heeft Uden, zoals vele gemeenten, de winstprognoses naar beneden bijgesteld en voorzieningen getroffen ter afdekking van verliesgevende grondexploitaties. Op de nieuwe marktsituatie is ingespeeld met o.a. temporisering in de uitgifte-prognoses en het Actieplan Gebiedsontwikkeling van 2011. Dit plan bevat maatregelen die bijdragen aan het financieel gezond houden van het grondbedrijf en het zoveel mogelijk beperken en beheersen van de risico’s. Deze risico’s staan vermeld in de paragraaf risico-beheersing en weerstandsvermogen. De forse taakstelling van 35.000m2 uit te geven woningbouwgrond voor 2015 is nagenoeg geheel gerealiseerd. De prognose voor bedrijfsterreinen was 16.000m2 uit te geven, in werkelijkheid is ruim 22.000m2 uitgegeven.  

Voorzieningen

Alle voorzieningen en reserves van het grondbedrijf worden jaarlijks opnieuw gewogen en beoordeeld. In de jaarrekening 2015 valt een deel van de voorziening voor gecalculeerde te verwachten exploitatienadelen vrij, dit komt hoofdzakelijk  door het verlagen van het rentepercentage van 4% naar 3,5% en actualisering van de nog te maken kosten. Totaal betreft dit een bedrag van € 2.164.352. Dit bedrag komt ten gunste van de ABR van het grondbedrijf.  De totale stand van deze voorziening is per ultimo 2015 € 15.736.679.

De voorziening herwaardering (Nr 8308), bedoeld voor de niet in exploitatie genomen gronden, is enerzijds verhoogd met circia € 371.000 door een toetsing van de boekwaarde van de betreffende gronden / opstallen per eind 2015 aan de actuele marktwaarde waardoor het saldo nu per eind 2015 circa € 7.615.000 bedraagt. 

In 2015 is er een tussentijdse winstneming geweest ter grootte van de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves. Dit betreft een bedrag van € 981.800. Daarnaast heeft er een extra tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 5000.000 bij de complexen bedrijfsterrein Goorkens (€ 700.000), Hoenderbos/Velmolen (€ 500.000) en Velmolen Oost (€ 3.800.000). Dit bedrag van € 5.000.000 is gestort in de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De winstnemingen passen binnen het gemeentelijke beleid voor tussentijdse winstnemingen.      

De stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) (nr 8301) van het grondbedrijf bedraagt ultimo 2015 circa € 10 mln. Deze reserve is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente Uden.

Het geïnvesteerde vermogen (PDF, 33.8 kB)in het grondbedrijf bedraagt ultimo 2015 € 74,0 miljoen. Hiervan is een groot deel afgedekt door de voorzieningen herwaardering en de voorziening exploitatienadelen. Het netto geïnvesteerde vermogen bedraagt € 50,6 miljoen.

Onderstaande tabel toont het verloop van de (bruto) grondvoorraad sinds 2012 in €. De boekwaarde van de ‘in exploitatie genomen gronden’ is in 2015 afgenomen door hogere verkoopopbrengsten dan gemaakte kosten, zoals kosten bouw- en woonrijp maken en plankosten.

Klik hier voor het overzicht complexen in exploitatie, complexen nog niet exploitatie en overige complexen.

Specificatie voorraden excl VZ herwaardering en VZ exploitatienadelen (bedragen in €)

Vooruitblik

Via het jaarlijkse MeerJarenPerspectief (MJP) voor het grondbedrijf bewaken we de ontwikkelingen binnen het grondbedrijf. Uitgangspunten voor het MJP 2016 zijn:

  • Voortzetting van het in 2015 ingetreden herstel van de woningmarkt gebaseerd op de laatste concrete Udense bouwplannen en de vooruitzichten van het Economisch Instituut Bouwnijverheid. Met daarnaast de stabilisering binnen de markt voor bedrijventerreinen.
  • Verdere differentiatie van grondprijzen woningbouw naar o.a. type woning met behoud raadsmandaat tot 25% marge op de gemiddelde grondprijs in het betreffende plangebied. 
  • Per 1-1-2016 wordt vennootschapsbelasting ingevoerd voor ondernemersactiviteiten van de gemeente. De grondexploitatie wordt in deze wet op onderdelen als een ondernemingsactiviteit gezien. De consequenties hiervan worden in 2016 uitgewerkt.
  • Er is verder aangesloten bij de woningbouwprognose en de uitgifteprognose bedrijventerreinen zoals besproken op de thema-avond met de Raad op 28 januari jl. 

Zoals op de thema-avond met de Raad op 28 januari jl. gecommuniceerd, is de integrale winstverwachting positief beïnvloed door de wat snellere uitgifte van woningbouwterreinen, op onderdelen lagere kosten (met name bouwrijpmaken) en verlaging van de rentekosten met 0,5%. Voor winstneming 2015 is de het integrale saldo (op basis van NCW) verbeterd met € 2,5 mln.

De huidige winstgevende grexen bedragen € 25 mln (voor winstneming 2015) en de resterende verliesgevende grexen € 15,7 mln.  Dit leidt tot een positief integraal saldo van € 9,2 mln. Hierbij kan worden opgemerkt dat voor de verliesgevende grexen reeds voorzieningen zijn getroffen.

Ontwikkeling winstprognoses

De ontwikkeling van de winstprognoses van het grondbedrijf zijn zichtbaar in onderstaand overzicht.

Het geactualiseerde MJP wordt behandeld in dezelfde raadsvergadering als de jaarrekening (juli 2016).  In het najaar vindt een tussentijdse monitoring plaats.