Verberg het menu

In exploitatie genomen gronden 

Algemeen

Het betreft exploitaties waarvoor een op uitvoering gebaseerde exploitatieopzet is vastgesteld. In deze complexen is per 1 januari 2016 totaal een bedrag geïnvesteerd van ca. € 41,6 mln.

De geplande verkopen vanaf 1-1-2016 tot eind 2032 bedragen ca. € 86 mln. Om deze verkopen te kunnen realiseren dient op basis van voorcalculatie nog ca. € 26 mln. aan kosten gemaakt te worden. Dit betreft verwerving, bouw- en woonrijp maken, plankosten en rente.

Hieronder volgt een toelichting per exploitatie.

Hoenderbos/Velmolen

Verwacht einde exploitatie 2021  
Verwacht eindsaldo € 2,3 mln V per einde 2021
  € 1.9 mln V (Netto contante waarde)
Reeds tussentijds genomen winst € 15 mln  

Toelichting:

Dit exploitatiegebied is gelegen in het midden van het uitleggebied Uden-Zuid.
Inmiddels is globaal 90% van het plangebied uitgegeven.
Het aantal geplande nog te verkopen m2 grond voor woningbouw vanaf 1-1-2016 tot eind 2021 bedraagt nog ca. 12.000 m2. Dit betreft het restant in Hoenderbos III ( nog ca. 1.500 m2 ) en het middengebied Velmolen III ( nog ca. 10.500 m2 ). Voor het middengebied Velmolen III is de geplande woningbouw aan weerszijden van de medio 2016 te openen supermarkt in voorbereiding.  Alle gronden zijn in eigendom van de gemeente.


Nieuw Hoenderbos

Verwacht einde exploitatie 2025  
Verwacht eindsaldo circa € 0,8 mln N per einde 2025
  circa € 0,6 mln N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Dit plangebied is gelegen ten Zuidwesten van het plangebied Hoenderbos III en voorziet in de bouw van ca. 150 woningen op ca. 37.000 m2 uit te geven bouwterrein. Het bestemmingsplan is medio 2012 door de raad vastgesteld en medio 2013 grotendeels onherroepelijk geworden. Het plangedeelte met een wijzigingsbevoegdheid is door het besluit van de raad van State niet onherroepelijk geworden. De planning is thans om in 2017 met de bouw van de eerste woningen in het Noordelijk gedeelte te starten. Tot die tijd wordt voorrang verleend aan uitgiften in het plangebied Velmolen-Oost. Ter afdekking hiervan is een voorziening beschikbaar. 

Velmolen-Oost

Verwacht einde exploitatie 2021  
Verwacht eindsaldo circa € 6,1 mln V per einde 2021
  circa € 5 mln V (Netto contante waarde)

Toelichting:

Voor dit gebied aan de oostzijde van Uden-Zuid is in juni 2007 door de Raad een bestemmingsplan vastgesteld. Realisatie geschiedt door vaststelling van uitwerkingsplannen. Door de gewijzigde situatie op de woningmarkt hebben we vastgestelde uitwerkingsplannen op onderdelen weer moeten aanpassen. Het totale plan voorziet in de bouw van ca. 700 woningen in verschillende prijsklassen. Daarnaast is aan de oostzijde ook de bouw van een school gerealiseerd. De gemeente heeft in dit gebied de gronden volledig verworven.
Inmiddels is ruim 70% van de geplande 700 woningen gerealiseerd. Er is nog ca. 50.000 m2 bouwterrein voor ca. 205 woningen te verkopen. De fasering hiervan is wordt door het aantrekken van de markt thans voorzien tot en met 2021.

Volkel-West II

Verwacht einde exploitatie 2017  
Verwacht eindsaldo circa € 0,3 mln V per einde 2017
  circa € 0,3 mln V (Netto contante waarde)

Toelichting:

Eind 2013 is bebouwing in voorbereiding genomen. Medio 2014 is met een ontwikkelaar een intentieovereenkomst gesloten en de opstelling van een passend bestemmingsplan gestart dat in april 2015 is vastgesteld. De hierbij behorende exploitatie sluit met een positief saldo. Het plan voorziet in de bouw van ca. 20 woningen, waarvoor medio 2015 de eerste kavels zijn verkocht en naar verwachting wordt de rest in 2016 verkocht. 

Nieuwe hoeven (Locatie Maatsestraat, voormalige LTS)

Verwacht einde exploitatie 2018  
Verwacht eindsaldo circa € 1,8 mln N per einde 2018
  circa € 1,6 mln N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Medio 2013 is overeenstemming bereikt over een aangepast bestemmingsplan dat voorziet in de marktbehoefte van grondgebonden woningen en dit is vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Het bestemmingsplan hiervoor is in 2015 onherroepelijk geworden waarna de 1e fase is uitgegeven. De 2e en 3e fase zullen naar verwachting beide in 2016 plaatsvinden. Op basis van de gesloten overeenkomst sluit de grondexploitatie met een nadelig saldo van ca. € 1,6 mln. Ter afdekking hiervan is een voorziening beschikbaar. 

Locatie Schepersweg

Verwacht einde exploitatie 2019  
Verwacht eindsaldo circa € 106.000 N per einde 2019
  circa € 92.000 N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Voor deze locatie is in april 2013 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld dat kort daarna onherroepelijk is geworden.
Het plan voorziet totaal in de bouw van 17 woningen, waarvan 5 op gemeentelijk terrein. Medio 2013 zijn de 5 gemeentelijke kavels in de verkoop gegaan en is het gebied bouwrijp gemaakt. Hierbij zijn in het zuidelijk plangedeelte archeologische vondsten gedaan. Vanwege o.a. het belang van deze vondsten voor de lokale geschiedenis is besloten om deze vondsten te laten opgraven. De hieraan verbonden kosten komen ten laste van deze exploitatie en zijn daarbinnen grotendeels opgevangen door o.a. de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves te schrappen. Deze extra kosten alsmede een grondprijsaanpassing voor de gemeentelijke kavels zijn verwerkt in de geactualiseerde exploitatieopzet, evenals de vertraagde uitgifte als gevolg van de vondsten. De exploitatie sluit nu met een gecalculeerd tekort van ca. € 92.000 (NCW). Hiervoor is een voorziening getroffen. In 2015 is de eerste gemeentelijke kavel verkocht.
 

Spechtenlaan 2e fase te Odiliapeel

Verwacht einde exploitatie 2024  
Verwacht eindsaldo circa € 221000 V per einde 2024
  circa € 162.000 V (Netto contante waarde)

Toelichting:

Voor dit plangebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan dat voorziet in de bouw van ca. 50 woningen verdeeld over 2 fasen. De 1e fase bevat 24 woningen en is medio 2012 bouwrijp gemaakt. De uitgifte van bouwkavels in de 1e fase is nadien gestart maar stagneerde. Begin 2014 is gestart met een heroriëntatie op de daadwerkelijke vraag en is ook de grondprijs naar beneden bijgesteld. Dit heeft geleid tot daadwerkelijke nieuwe verkopen. Een verdere herverkaveling om nog beter aan de vraag te kunnen voldoen is medio 2015 ter hand genomen. Bij de laatste actualisatie is gebleken dat de gebruikelijke stortingen in de bestemmingsreserves geheel moesten vervallen om een negatief saldo te voorkomen. Het saldo zonder deze stortingen bedraagt nu ca. € 162.000.

Uden-Noord I

Verwacht einde exploitatie 2025  
Verwacht eindsaldo circa € 10,8 mln N per einde 2025
  circa € 8,9 mln N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord I maakt onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld.
In dit gebied ten oosten van de Nistelrodeseweg is de nieuwbouw van ziekenhuis Bernhoven gerealiseerd. Daarnaast zijn in het plangebied de bouw van ruim 100 woningen op ca. 60.000 m2 en ca. 11.000 m2 bvo maatschappelijke dienstverlening.  Aan de Slabroekseweg zijn inmiddels 4 grote kavels voor woningbouw uitgegeven.
Voor het hele plangebied is een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht dat voor de plandelen buiten het ziekenhuisterrein in fases uitgewerkt wordt. Alle gronden zijn inmiddels eigendom van de gemeente. Het 1e uitwerkingsplan voor de woningbouw ( kamer 1 ) is begin 2014 vastgesteld en bouwrijp gemaakt. Hierna is de verkoop opgestart. Begin 2016 zijn voor dit plangebied de prijzen opnieuw marktconform bijgesteld. Op basis van deze grondprijzen en een actualisatie van de te verwachten kosten is het herziene saldo ca. € 7,7 mln nadelig. Voor dit gecalculeerde nadelig saldo van de exploitatie is een voorziening getroffen.
 

Uden-Noord II

Verwacht einde exploitatie 2018  
Verwacht eindsaldo circa € 590.000 N per einde 2018
  circa € 530.000 N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Het plangebied Uden-Noord II maakt eveneens onderdeel uit van het Masterplan Uden-Noord dat medio 2012 door de raad is vastgesteld.
In dit gebied ten westen van de Nistelrodeseweg is veel bestaande bedrijvigheid aanwezig. In het vastgestelde ‘Masterplan Uden-Noord’ is aangegeven welke nieuwe functies eventueel in dit gebied kunnen worden gerealiseerd / toegevoegd. De gemeente heeft besloten zelf maar beperkt actief als exploitant in dit gebied op te treden en heeft alleen aan de zuidelijke rand gronden in eigendom. In dit plangedeelte is inmiddels een hotel gerealiseerd. Voor de locatie van ca. 6.000m2 ten oosten van het hotel is een realisatieovereenkomst gesloten voor een zorgcomplex en is daarvoor een ontwerpbestemmingsplan opgesteld dat naar verwachting in 2016 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Voor de snelweglocatie ten westen van het hotel is inmiddels een realisatieovereenkomst gesloten voor de realisatie van een foodcourt. Voor de realisatie hiervan is een bestemmingsplan in voorbereiding dat naar verwachting in 2016 in procedure wordt gebracht. Door hogere verwervings- en plankosten is de exploitatie wel verliesgevend geworden. Ter afdekking hiervan is een voorziening getroffen.
 

Locatie Runmolen

Verwacht einde exploitatie 2020  
Verwacht eindsaldo circa € 0,805 mln V per einde 2020
  circa € 0,680 mln V (Netto contante waarde)

Toelichting:

Op deze locatie is destijds een tuincentrum gevestigd, waarvan de ondergrond door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. In 2012 is met een plaatselijke ontwikkelaar overeenstemming bereikt om op deze locatie in combinatie met zijn aangrenzende perceel met daarop thans nog een autogarage, gefaseerd woningen te realiseren. Totaal gaat het om 49 patiobungalows verdeeld in 37 huur- en 12 koopwoningen. In de gemeentelijke grondexploitatie zitten 39 van de 49 woningen. De overige 10 woningen komen op het particuliere plangedeelte waarop thans nog een autogarage is gevestigd. De gesloten overeenkomst gaat uit van een gefaseerde realisatie. De aanvang van de realisatie is in eerste instantie vertraagd door de situatie op de woningmarkt. Nadien is met de ontwikkelaar begin 2015 overeengekomen om op deze locatie tijdelijke schoolnoodlokalen te vestigen. Hierdoor is de uitgifte verder opgeschoven en staat de 1e fase nu gepland voor 2017. Mogelijk zal het geplande programma als gevolg van marktveranderingen opnieuw bekeken worden.

Bedrijfsterrein Goorkens

Verwacht einde exploitatie 2023  
Verwacht eindsaldo circa € 5,2 mln V per einde 2023
  circa € 3,9 mln V (Netto contante waarde)

Toelichting:

In dit plangebied is nog ca. 4,0 ha voor verkoop beschikbaar. Bij de vaststelling van het MJP 2015 hebben we de prognose voor de totale jaarlijkse uitgifte van bedrijfsterreinen bepaald op 1,6 ha per jaar. Dit is in het MJP 2016 gehandhaafd. In combinatie met de nog beschikbare bedrijfskavels op Hoogveld is daarmede de verwachte einddatum van de exploitatie in 2023 komen te liggen. 

Bedrijfsterrein Hoogveld

Verwacht einde exploitatie 2032  
Verwacht eindsaldo circa € 14,4 mln V per einde 2032
  circa € 8,0 mln V (Netto contante waarde)

Toelichting:

Op dit bedrijfsterrein ten oosten van Goorkens is nog ca. 14.5 ha voor verkoop beschikbaar.
Op basis van de uitgifteprogenose uit het MJP 2016 voor bedrijfsterreinen van totaal ca. 1,6 ha per jaar loopt deze exploitatie nog door tot eind 2032.

Herstructurering Loopkant-Liessent

Verwacht einde exploitatie 2017  
Verwacht eindsaldo circa € 3,3 mln N per einde 2017
  circa € 3,1 mln N (Netto contante waarde)

Toelichting:

Voor dit plangebied is met de Stichting Beheer Bedrijfsterreinen Uden (SBBU) en de Brabantse Ontwikkelingsmij (BOM) in 2008 een herstructureringsproject opgezet. De belanghebbende ondernemers zijn via informatie- en meedenkavonden bij deze herstructurering betrokken. De BOM heeft een bijdrage van ca. € 1,5 mln voor de herstructurering verstrekt welke is geregeld in een met de BOM gesloten participatieovereenkomst. Deze overeenkomst liep tot eind 2015 en is in december jl. in overleg met de BOM beëindigd. Aan de bijdrage van de BOM is de voorwaarde verbonden dat ook de gemeente substantieel bijdraagt in de herstructureringsopgave. Zoals uit de grondexploitatie blijkt is de bijdrage van de gemeente inmiddels ca. € 3,1 mln op basis van NCW. De gemeentelijke bijdrage wordt - voor zover mogelijk - gedekt uit de bestemmingsreserve Revitalisering bedrijfsterreinen. Omdat deze reserve ( thans ) niet toereikend is, is voor het tekort een afzonderlijke voorziening getroffen. Er zijn nog 2 uitgeefbare percelen welke naar verwachting op zijn vroegst in 2017 zullen worden uitgegeven.